expert4u

Pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky zohráva dôležitú úlohu jej reálna hodnota. Banky totiž neposkytujú úver len na základe kúpnej ceny uvedenej v zmluve, ale vychádzajú z odborného posúdenia hodnoty danej nehnuteľnosti. Práve preto je odhad ceny nehnuteľnosti jedným z kľúčových krokov v procese získania hypotéky. Tento odhad pomáha banke určiť, akú sumu je bezpečné klientovi požičať, a zároveň chráni banku aj klienta pred prípadnými finančnými rizikami.

Prečo banky vyžadujú odhad nehnuteľnosti

Banky poskytujú hypotekárne úvery na základe zabezpečenia, ktorým je samotná nehnuteľnosť. Ak by klient prestal úver splácať, banka má právo nehnuteľnosť predať a získať späť požičané peniaze. Aby však vedela posúdiť mieru rizika, potrebuje poznať skutočnú hodnotu nehnuteľnosti.

Práve preto je súčasťou procesu schvaľovania úveru odborné ocenenie. Banka si tak overí, či je cena uvedená v kúpnej zmluve realistická a či zodpovedá aktuálnej situácii na realitnom trhu. V mnohých prípadoch sa stáva, že predávajúci nastaví cenu vyššie, než je reálna hodnota. Odborný odhad tak môže odhaliť rozdiel medzi trhovou a požadovanou cenou.

Ako odhad ovplyvňuje výšku hypotéky

Výsledok odhadu priamo ovplyvňuje sumu, ktorú banka klientovi poskytne. Väčšina bánk na Slovensku poskytuje hypotéku maximálne do určitého percenta hodnoty nehnuteľnosti, najčastejšie do 80 % alebo 90 %.

To znamená, že ak je hodnota nehnuteľnosti podľa odhadu nižšia než kúpna cena, banka bude vychádzať práve z tejto nižšej hodnoty. Klient potom musí rozdiel doplatiť z vlastných úspor. Tento rozdiel môže byť niekedy aj niekoľko tisíc eur.

Pri rodinných domoch sa napríklad vykonáva podrobný odhad ceny domu, ktorý zohľadňuje nielen lokalitu, ale aj technický stav stavby, kvalitu materiálov, vek nehnuteľnosti či rozlohu pozemku. Každý z týchto faktorov môže mať vplyv na konečnú hodnotu.

Rozdiely pri hodnotení bytov a pozemkov

Každý typ nehnuteľnosti sa posudzuje trochu odlišným spôsobom. Byty sa často porovnávajú s podobnými nehnuteľnosťami v tej istej lokalite. Dôležitú úlohu zohráva napríklad poschodie, stav bytového domu, rozloha alebo dostupnosť služieb v okolí.

Pri kúpe bytu sa preto realizuje samostatný odhad ceny bytu, ktorý vychádza z porovnania aktuálnych ponúk a predajov podobných bytov v danej oblasti.

Iná situácia nastáva pri kúpe pozemku. Tu je rozhodujúca najmä poloha, prístupová cesta, možnosť napojenia na inžinierske siete alebo územný plán obce. Pri takýchto prípadoch sa vypracúva odhad ceny pozemku, ktorý zohľadňuje aj potenciál budúceho využitia daného územia.

Čo môže ovplyvniť výslednú hodnotu nehnuteľnosti

Na konečný odhad má vplyv viacero faktorov. Medzi najdôležitejšie patrí lokalita, ktorá často rozhoduje o veľkej časti ceny. Nehnuteľnosti v centre miest alebo v atraktívnych štvrtiach majú zvyčajne vyššiu hodnotu než tie v menej vyhľadávaných oblastiach.

Dôležitý je aj technický stav. Staršie nehnuteľnosti, ktoré vyžadujú rekonštrukciu, môžu mať nižšiu hodnotu než novostavby alebo modernizované objekty. V prípade domov sa posudzuje aj stav strechy, izolácia, vykurovanie či kvalita stavebných materiálov.

Veľký vplyv má aj aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Ak je dopyt po bývaní vysoký a ponuka obmedzená, ceny môžu rásť. Naopak v období nižšieho dopytu môžu ceny stagnovať alebo mierne klesať.

Prečo je presný odhad dôležitý pre kupujúceho

Pre kupujúceho je presný odhad veľkou výhodou. Pomáha mu zistiť, či za nehnuteľnosť neplatí viac, než je jej reálna hodnota. Zároveň poskytuje lepší prehľad o tom, koľko vlastných financií bude potrebovať na kúpu.

Okrem toho môže odborné ocenenie pomôcť aj pri vyjednávaní ceny s predávajúcim. Ak je odhad nižší než požadovaná cena, kupujúci má silný argument na zníženie ceny alebo na úpravu podmienok predaja.

Zhrnutie

Odhad nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie kroky pri vybavovaní hypotéky. Banka na jeho základe určuje maximálnu výšku úveru a posudzuje riziko celej transakcie. Presné ocenenie tak pomáha chrániť banku aj klienta a zároveň prináša väčšiu transparentnosť do procesu kúpy nehnuteľnosti.

Ak sa na kúpu pripravujete, oplatí sa venovať tejto fáze dostatočnú pozornosť. Správne vypracovaný odhad vám môže ušetriť nielen peniaze, ale aj množstvo komplikácií počas schvaľovania hypotéky.